新加坡旧物业翻新焕发新活力

fengc 2021年03月28日 新加坡公寓 57 0

为旧房地产注入新活力近来形成趋势,房地产发展商接二连三推出重新发展计划,

有些重塑用途,打造结合商业、住宅和酒店的综合项目;有些翻新设施,为租户和公众带来新体验。

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发展商在振兴物业之际应该纳入哪些新元素?冠病疫情又如何影响这些计划?

本期《楼市乾坤》探讨这一波翻新物业的热潮有何特点,

以及成功转型的要素。

近年来,不少发展商推出重新发展计划,让老旧物业焕然一新。这包括了邵氏大厦(Shaw Towers)、吉宝中心(Keppel Towers)、Tower Fifteen、安盛保险大厦(AXA Tower),以及奥迪安大厦(Odeon Towers)。

接受《联合早报》访问的市场分析师均观察到这个趋势日益普遍,尤其是在冠病疫情暴发后,发展商意识到必须改变策略以顺应新常态。

高力国际(Colliers International)新加坡研究部主管宋明蔚指出,翻新物业的趋势之所以增加,可能是因为疫情带动一些新现象如远程或居家办公,促使发展商趁机重新思考策略。

与此同时,为了改变中央商业区作为单一用途的传统模式,新加坡政府推出奖励计划,鼓励业主发展综合用途项目,也多少推动发展商启动翻新计划。

为物业增添用途是多个翻新计划的共同点。城市发展(CDL)、凯德集团(CapitaLand)和雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)前年组成财团,联手在位于克拉码头的亮阁(Liang Court)地段发展一个综合项目。新项目会有两座共700个单位的住宅大楼、一座零售商场、一座有460间至475间客房的酒店,以及一座有192个单位的服务公寓。

城市发展旗下的中央广场(Central Mall)则将在策略发展项目奖励计划(Strategic Development Incentive Scheme)下,重新发展为汇集办公空间、零售、服务公寓和酒店的综合项目。其中,70%空间归商业用途,其余作为服务公寓和酒店之用。

翻新计划有助于为老旧物业释放价值。莱坊咨询部主管陈姳潓说:“业主展开翻新计划的用意,是要提高物业对租户、购物者和其他使用者的吸引力,进而加强资产和所处地段的价值。”

陈姳潓认为,新邮政中心(SingPost Centre)是成功转型的重新发展项目之一。新中心增添零售商场后,零售总楼面面积增加一倍至26万9000平方英尺。其中,净可出租面积高达17万8000平方英尺,可设130间店面。  

另一方面,莱佛士地铁站旁的Change Alley Mall(前身为其士大厦)在进行重大翻新后,引进一些新颖的餐饮概念,为商场添加活力。陈姳潓透露,随着上班族重返中央商业区,该商场的客流量也稳健上升。

高纬环球研究部东南亚及新加坡副主管黄显洋说,成功翻新必备的三大元素,包括空间设计富创意且实用、外观具视觉震撼力且品质良好,以及设施符合租户要求如设有灵活办公空间、餐饮场所和采纳具能源效率的可持续方案。

黄显洋说:“疫情提高人们对环境、社会和治理(ESG)概念的意识,许多人希望为长远的将来建立更绿化和可持续的经济。为了迎合不同利益相关者的价值观,发展商也在商业策略中采纳ESG原则,同时提高资产的知名度。”

根据新加坡绿色建筑总蓝图的其中一个目标,到了2030年,新加坡将按总楼面面积绿化80%的建筑。  

星狮地产(Frasers Property)发言人受询时指出,集团将让旗下资产更加智能化,如安装感应器和监督运作表现的技术,迈向无人操作的模式。此外,集团正探讨采纳数据驱动的技术,以便在设计、发展和运作方面结合可持续方案,达到减少碳排放量和取得能源效率等目标。

至于商场,集团在翻新计划中增添新元素,如打造共享办公空间、加强交通衔接性和增加社区设施。

例如,去年底进行翻新的先得坊(The Centrepoint)致力于打造结合工作、生活和玩乐的新体验。它吸引到新的主要租户入驻,包括共享办公空间公司JustCo、法国大型运动用品商迪卡侬(Decathlon),以及电器零售商Harvey Norman。义顺纳福城(Northpoint City)则是本地首个设有民众俱乐部的商场。

城市发展发言人受询时指出,疫情暴发后,集团把维护健康和安全视为首要考量,并在保持安全距离,以及打造具活力和可促进交流的空间之间取得平衡。它在重新发展计划中把这些工作新常态纳入考量,制定符合未来需要的设计,让人们在安全的情况下交流互动、促进合作和提高工作效率。

分析师:疫情只是短期影响 业主应为复苏做好准备

尽管疫情对商业房地产造成冲击,但市场分析师相信这只是短期影响,因此建议业主趁机进行翻新,为复苏做好准备。

受冠病疫情冲击,位于核心中央商业区的甲级办公楼租金从前年增长6.9%,转至去年下跌多达10%。由于全球冠病疫情未明朗化,大多数企业暂且采取谨慎态度,办公楼需求今年上半年或保持低迷,但稍后可能反弹。

高纬环球研究部东南亚及新加坡副主管黄显洋说:“新加坡是通往东南亚市场的入口城市,也获得科技和中国企业的持续需求支撑。本地中央商业区的办公楼市场的长远前景不变,这个市场预料会复苏。”黄显洋认为,市场低迷时是业主启动资产提升的好时机,因为他们可趁现在翻新物业,为市场复苏和优质办公楼需求的预计走高做好准备。

此外,新加坡下来将重点发展南部濒水区(Greater Southern Waterfront),位于中央商业区边缘地段的办公楼业主可重塑定位,抓紧未来的机遇。另一方面,除了零售和办公楼领域,工业资产也要顺应新时代需要而作出调整。

工业房地产投资信托ESR-REIT首席执行官兼执行董事徐伟贤指出,跨国企业的制造需求有所改变,他们如今要求厂房有更高的地板负荷能力(floor loading)和冷气设施等,也希望推动绿色措施如装置太阳能板,以及提高水源和能源效率的系统。有鉴于此,业主要不断根据新规格更新资产,才能吸引到租户。

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